湘南不動産コンサルティング協会は空き家についての相談窓口です。
湘南不動産コンサルティング協会では、ご相談者様の状況に応じて、適切な方法（売却、賃貸、リフォーム等）をご提案いたします。
ご相談は当ホームページのお問い合わせフォームまたは、各地で開催しております「無料相談会」をご利用ください。
過去の相談事例
相談内容 その1
両親が亡くなって実家が空き家になりました。
建物は古く、利用することもないので処分したいと考えています。
当協会の対応
売却査定をするための現地調査と市場調査をさせていただきました。
相続した空き家を売却した際の3,000万円控除制度を活用するため、引き渡し前に建物を解体、更地にして買主に引き渡す流れを説明させていただきました。
経過
売却査定価格を示した金額で無事成約して、更に3,000万円の控除が受けられるように、担当行政から必要書類を取り寄せました。
相談内容 その2
実家が空き家になっています。親は既に施設に転居していてもう戻る予定がありません。処分したいのですが、建物が傾いていて買い手が見つかりません。どうしたらよいのでしょうか？
当協会の対応
ご相談の後、現地調査により建物の状態を確認しました。
当時の建売戸建で土地造成後の盛土に建てられていたので、建物の傾きはありましたが、「新耐震基準の建物である」「眺望のある立地」でしたので、高額を望まなければ、再生できる可能性は十分あるとアドバイスさせていただきました。
経過
空き家を収益物件に再生する事業を営んでいる会社に対象不動産を紹介し、引き取っていただきました。
相談内容 その3
再建築ができない空き家を相続してしまい、処分できなくて困っています。何か方法はありますか？
当協会の対応
対象不動産は、建築基準法上の道路に接していなかったので、やはり再建築は難しい状態でした。
ただ、隣地が空き家で狭小地でしたが接道していました。
恐らく処分を検討していると思い、アプローチしてみました。
経過
ご相談者の空き家は、未接道ですが敷地面積がかなりある一方、隣地は狭小地ですが接道しています。
そこで、二人同時に一団の土地として売却することで、互いのマイナス面を補い、無事売却することができました。
空き家についてのよくあるご相談・ご質問
処分したい
- 空き家はいくらぐらいで売れるのでしょうか？
- 一般的には、宅地建物取引業者、あるいは不動産コンサルタント会社による、物件の査定が必要になります。
物件の査定方法は大きく2種類あります。
単純に売却を検討している場合には、無料査定方法をお勧めしますし、様々な要因で査定が難しい場合は、有料査定による詳細な方法の選択もあります。 - 空き家を売却したときの税金はどうなりますか？
- 個人所有の不動産を処分する場合、譲渡所得税が課税されます。
ただ、建物の用途や、売却時期等の諸要因で、軽減措置を受けられることもあります。 - 空き家を処分するには、どのような手続きが必要ですか？
- 不動産を処分する場合、様々な準備が必要です。
権利証の確認や、敷地の境界確認は必須です。
また、特に空き家の場合は、建物内や外に残された家財道具は、事前に処分する必要があります。 - 空き家を処分できるまでの間に何かして置くべきことは？
- 諸事情で、空き家になってしまった場合、空き家の管理が重要になります。
『管理不全』にならないよう定期的に敷地内や建物外装、室内の確認が必要になります。 - 地方にある空き家は売れるのでしょうか？
- 価格査定を含めた不動産の調査が必要になります。
地方の不動産の売却は年々難しくなっていますが、現地調査の前にある程度、市場性や流動性を調べる方法がありますので、ご相談ください。 - 相続した持ち分が共有の空き家の処分方法を知りたい。
- 相続人同士で、話し合うことがとても重要になります。
基本的には、共有持分の所有者全員が、同じ手続きに同意する必要があります。 - 旧耐震構造の空き家で気をつけることは？
- 建築確認申請が、昭和56年6月以前の建物が旧耐震構造になりますが、それ以降の新耐震構造の建物に比べ建物の耐震性が弱いため、建物の価値が著しく低くなります。
一方、旧耐震構造の建物の空き家ゆえに、税制優遇を受けられることもあります。
詳しくは、ご相談ください。 - 空き家特別措置法とはどのような法律でしょうか？
- 行政が示す『特定空家』に認定されると、建物が存在していても、土地の固定資産税や都市計画税の軽減措置が解除されてしまう法律です。
- 市街化調整区域内の空き家は処分できるのでしょうか？
- 既存建物が再建築できるか否かで大きく結果が変わることになります。
不動産の十分な調査が必要です。
当協会では、有料で不動産の調査もお請けしております。 - 空き家を処分する適切な時期はありますか？
- 不動産売買は不動産市況に影響されます。
また、特に自宅が空き家になった場合は、時期によって税制優遇も大きく変わりますので注意が必要です。 - 相続空き家の3,000万円特別控除とはなんでしょうか？
- 相続空き家の3,000万円特別控除が適用できますと、譲渡所得税の軽減を受けることができます。
ただ、詳細な適合要件がありますので、まずは、空き家が対象なのか調査をおすすめします。
当協会でも調査可能です。 - いわゆる、負（マイナス）動産を引き取ってくれる事業者があると聞きますが、どのようなものなのでしょうか？
- 対象の不動産について、該当すれば、安価で引き取ってくれます。
ただ、対象地の引取後の固定資産税や維持管理費として数年分をまとめて納める必要が条件になることが一般的です。引取額の見積書を無料で取得することが可能ですので、依頼してみるのも一手です。当協会からもご紹介可能です。 - 相続人の一人が行方不明で空き家の処分が進みません。どうすればよいでしょうか？
- 2023年4月の民法改正により、相続した共有状態の不動産について、相続開始から10年を経過したときに限り、地方裁判所に申立てその決定を得て、行方不明相続人の持分の時価相当額の金銭を供託した上で、他の共有者は行方不明相続人の持分を取得できることになりました。
実行支援については専門家にご相談下さい。
活用したい
- 使っていない2階の部屋を貸したい。
- 『シェアハウス』の考え方が必要になります。
最近では、民泊新法を活用した事例もあるようです。 - シェアハウスに興味がありますので、相談に乗ってほしい。
- シェアハウスは、その運営方法がとても重要です。
入居者が快適に暮らせるよう、生活のルールや入居条件をしっかり定め、遵守していただける入居者を探すことが求められます。 - 民泊に興味がありますので、相談に乗ってほしい。
- 宿泊日数や利用者の募集条件など、民泊新法に適合した運営が必要になります。ご相談ください。
- 地域住民に役立つ利用をしてほしい。
- 貸し手側と借り手側の条件面でのマッチングがとても重要です。
貸し手側の意思を借り手側にいかに知ってもらえるかがポイントになります。 - 貸すための助成金は使えないでしょうか？
- 借り手側の利用目的に該当する場合、補助金や助成金が利用できる場合があります。
ご相談ください。 - 福祉利用目的の方に貸したいが、どのようにすればよいですか？
- 利用目的によっては、建物の用途変更が必要な場合があります。
また、都市計画法で定められた地域によっても制限がありますので調査が必要です。 - 貸したくても改修費がないので何か良いアイディアはありませんか？
- 貸主が改修せず、借主の費用で改修する『DIY賃貸』という方法もひとつの解決策です。
- 車が入らない家を貸せるのでしょうか？
- 立地やその不動産の持つ特徴に見合った賃料設定ができれば、車が入らない家だから貸せないということにはなりません。
その不動産の個別的要素を勘案した賃料設定が重要となります。 - 古い建物を貸す場合どこまで直したらよいですか？
- 契約条件により程度の差があるといえます。
生活に支障をきたすような不具合等は、貸主の改修義務が生じる場合もあります。 - 孤独死してしまった実家の活用はできるのでしょうか？
- 借りて側には、その旨の説明を十分する必要があります。
借り手側が承知をした上で貸す分には問題はありません。 - 自分で空き家を再生してみたいと考えていますが、どうしたらよいでしょうか？
- 空き家の立地、建物状態、借り手の想定、そのための修繕費用、収益性など、多方面からの検討が必要です。空き家再生は奥が深くリスクも伴いますが、とても有意義な分野です。
当協会でも実践している会員がおりますのでご相談してみて下さい。 - 相続人の一人が行方不明で空き家を活用したいが進みません。どうすればよいでしょうか？
- 2023年4月の民法改正により、相続した共有状態の不動産について、相続開始から10年を経過したときに限り、地方裁判所に申立て、その決定を得て、行方不明相続人の持分の時価相当額の金銭を供託した上で、他の共有者は行方不明相続人の持分を取得できることになりました。
実行支援については専門家にご相談下さい。
サポート体制
湘南不動産コンサルティング協会では、空き家の問題でお困りの方に対し、「公認不動産コンサルティングマスター」を窓口に、税理士、弁護士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、建築士などがワンストップ（窓口の一本化）で問題解決のサポートを行ないます。
また、当協会の会員は、地域に根ざした不動産会社の経営者や営業担当が多く、また各分野の経験豊富な専門家も多く所属しておりますので、しっかりと問題解決のお手伝いをさせていただきます。初回の相談は無料ですので、どうぞお気軽に「湘南不動産コンサルティング協会」へご相談ください。
※法務や税務などの専門的業務は、お客様と各士業との間で直接契約していただくこととなり、不動産コンサルティングマスターが士業に代わって専門的業務を行うものではありません。
お客様の声
- 横浜市 M 様
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父の介護のために引っ越した実家でしたが、父が亡くなりました。空き家になっている自宅もあり、その後の生活拠点について悩んでいましたが、自宅の売約査定額や実家のリフォーム工事など、今後の生活に係わるポイント総合的を教えていただいて、方向性が決まってホッとしました。
- 藤沢市 S 様
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長期に渡って空き家になっていた実家のことを相談しましたが、建替えができないことが分かりました。処分を相談したところ、価値は付きせんでしたが紹介していただいた不動産会社に引き取っていただくことができました。相続したくない不動産で、長女の強い希望もあったので、解決して良かったです。
- 横浜市 T 様
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市街化調整区域内でしかも崖を背負っている空き家を兄弟から相続してしまい、高齢でもあるので思うように動けず途方に暮れていましたが、ご自分の倉庫として利用していただける方に引き取ってもらうことができて本当に安心しました。ありがとうございました。
- 横須賀市 T 様
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実家が空き家になっていて売却の手付契約後に、名義人である父が亡くなり、一時はどうなるかと思いました。ところが、相続人である兄と遺産分割協議書を無事結ぶことができ、速やかに不動産の相続登記手続きを済ませて、残金決済までストレスなく済ませることができました。慣れていなければ、普通はこんなにスムーズに行かないのだろう。と感心しました。
