民事信託について相談したい｜湘南不動産コンサルティング協会

過去の相談事例

相談内容その1

実家で一人暮らしの母は最近物忘れが多くなってきたので、介護施設に入所してもらうことを検討しています。母は持ち家に住んでいるため、母の年金で生活費は何とかなっていますが、介護施設へ入所となると、年金と預貯金では介護施設の入所費用に将来不足が生じる可能性があります。

その場合には母の自宅を売却して費用を捻出したいと考えているのですが、今すぐ自宅を売るのは母も抵抗があるようで、このまま母の物忘れがひどくなって判断能力も無くなってしまった場合、将来母の家の売却はできるのでしょうか？

当協会の対応

お母様の判断能力が低下してからのご売却だと、自ら契約を締結することができず、後見制度を利用しなければならないケースをご説明。

その場合は、医師によるお母様の判断能力の鑑定を受け、家庭裁判所で後見人の選任を受けねばならず、ご自宅の売却は後見人が決まってから家庭裁判所に売却の許可を取得するという手続きまでも必要となり、売却までにかなりの時間を要することをお伝えしました。

しかし、現在、お母様に判断能力があり、財産管理を一人息子である相談者様に託したいというご希望があれば、【家族信託】という仕組みを使って不動産を相談者様の判断でご売却することが可能であるとご説明しました。

経過

その後、相談者様（息子さん）から、母と家族信託を組成したいので手伝ってほしいとのご連絡があり、まずは不動産コンサルティングマスターである担当者がお母様と息子さんと一緒に面談しました。
お母様の意思確認や資産の内容や信託の目的、お母様がなくなった後の残余財産はどうしたいか等々をお伺いしたあと、家族信託組成のためのコンサルティング業務委託契約を締結し、協会の司法書士と担当者が信託契約案を作成してからご相談者に事前に確認していただいて内容をご確認いただきました。

その後、司法書士と担当者がご実家に赴き、お母様とご相談者様との家族信託契約締結に立ち合い、不動産の名義変更も完了させることができ、ご売却が必要になった際にはいつでもご相談者様の判断で売却をすることができるようになりました。お母様も介護施設への入所が決まったとのこと。

相談内容その2

歳（78歳）を取ってきたため、今後認知症等で財産管理ができなくなると困るので、妻（70歳）に民事信託で財産管理を委ねようと考えていますが、どのような段取りと手続きが必要でしょうか？

今すぐではありませんが、必要に応じて自宅不動産や貸駐車場も売却し、将来は夫婦で老人ホームに入ることも考えています。

当協会の対応

ご夫婦の間にはお子様がいらっしゃらないとのことでしたが、奥様だけを民事信託の受託者にした場合、

・奥様の年齢を考慮すると近い将来、認知症を患ってしまう恐れがある
・ご相談者様の存命中に受託者として、財産管理の事務が継続できるか不安が残る
・奥様が意思能力を失ってしまった場合、後見人の選任が必要になる

等をご説明し、信頼できる身内（甥や姪等）がいらっしゃるなら、

Ａ）（奥様の万一に備えて）第二受託者になってもらう
Ｂ）最初から受託者になってもらい、奥様を第二受益者にする

等、いくつかの方法があることをアドバイスさせていただきました。

経過

奥様の万一の時は、甥御様（相談者様の弟ご子息）に受託者を引き継いでもらうことになったとのご連絡をいただきました。

その後、司法書士と連携し第二受託者まで定めた信託契約書の作成、不動産名義の変更等を進めました。
さらに貸駐車場の賃料を、信託管理口座へ入金してもらうよう賃借人へ依頼し、奥様も駐車場賃料の入金管理等を行うようになりました。

家族信託についてのよくあるご相談・ご質問

親は物忘れが多くなってきたが、まだ信託契約はできますか？: 親御さんが契約の内容を理解でき、正常な意思表示ができる状態であれば契約の締結は可能です。
信託契約書の内容は誰に相談すればよいのですか？: 当協会の不動産コンサルティングマスターにご相談いただき、担当者が協会の弁護士や司法書士等の専門家と協力して契約内容をご提案します。
信託の受託者（財産管理を託される人）は誰でもなれますか？: 未成年者、成年被後見人、被保佐人でなければ誰でも受託者になることは可能ですが、委託者のためにしっかり財産管理する能力があることが大切です。
信託契約書は公正証書にする必要がありますか？: 信託契約書を公正証書にしなければならないという要件はありませんが、第三者への証明としても公正証書にすることをお勧めしています。
預貯金はどのように管理すればよいのですか？: 受託者は委託者の財産を自己の財産と混同しないように分別管理しなければならず、預貯金に関しては信託財産用の口座を作成して管理する必要があります。
金融機関によっては委託者と受託者それぞれの本人確認や信託契約内容確認、公正証書による契約を求められる場合があります。
委託者から信託される不動産は受託者に名義変更をするのですか？: 信託を受ける不動産は、信託を原因として受託者に名義変更の登記をする必要があります。
信託契約で不動産の名義を委託者から受託者に変更したら、贈与税が課税されますか？: 信託を原因とした登記の場合は、税務上は委託者から受託者が不動産を預かっているにすぎないとなるため、贈与税の課税はありません。
そして不動産取得税も課税されません。
農地は信託することができますか？: 農地（地目が田・畑）を農地のまま信託することは農地法の制限によりできませんが、農地を他の地目（雑種地や宅地）に転用できれば信託が可能となります。
抵当権のついている不動産は信託できますか？: 抵当権者（金融機関等）の承諾を得ないで信託登記をしてしまうと、後に約定違反で一括返済をしなければならないことにもなりかねないため、事前に抵当権者と相談することが大切です。
アパートを信託財産とした場合、建物改修のために受託者が金融機関から融資を受けることが可能ですか？: 融資を受けることが明らかな場合は、信託契約を締結する前に、事前に融資を受けようとする金融機関と相談して、金融機関の条件を信託契約に反映させる必要があります。
尚、金融機関によっては家族信託に対応できないところもありますのでご注意ください。
借地上に賃貸目的の建物を所有している父が高齢になり、今後本人が賃貸建物を管理することが難しくなりそうなので、地主の承諾をもらわずに建物を民事信託で名義を変更することは可能ですか？: 民法612条で賃借人は賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡すことはできないと定められ、それに違反すると賃貸人は契約を解除することができるとされています。
従いまして、地主に無断で民事信託を理由に建物の名義を変更すると、地主から契約を解除されてしまう可能性がありますので、事前に地主の承諾を得られるようにすることが大切です。
尚、地主の承諾が得られず、第三者に所有権移転することが地主に不利がない場合は、裁判所が地主に代わって許可を与えることできるとされています。（借地借家法19条）
委託者（受益者）だけでなく受託者も高齢な場合に、どのような対策をすればよいでしょうか？: 民事信託では契約で第二受託者を定めておくことができます。
当初の受託者が辞任・死亡・能力を喪失した場合でも、受益者のために財産管理が継続されていく必要があることから、当初受託者が財産管理を続けられなくなった場合に、速やかに次に指定された受託者（第二受託者）が財産管理を引き継げるようにしなければいけません。
そこで、もう一人の受託者になっていただける信頼できる方を準備しておく仕組みにする事で、安定した民事信託を継続できるようになります。

サポート体制

湘南不動産コンサルティング協会では、民事信託の問題でお困りの方に対し、「公認不動産コンサルティングマスター」を窓口に、税理士、弁護士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、建築士などがワンストップ（窓口の一本化）で問題解決のサポートを行ないます。

また、当協会の会員は、地域に根ざした不動産会社の経営者や営業担当が多く、また各分野の経験豊富な専門家も多く所属しておりますので、しっかりと問題解決のお手伝いをさせていただきます。初回の相談は無料ですので、どうぞお気軽に「湘南不動産コンサルティング協会」へご相談ください。

※法務や税務などの専門的業務は、お客様と各士業との間で直接契約していただくこととなり、不動産コンサルティングマスターが士業に代わって専門的業務を行うものではありません。

お客様の声

茅ヶ崎市 I 様: 協会にご相談したことで、複雑で時間のかかる後見制度を利用せずに、家族信託で自分が介護施設にいる親に代わって不動産をいつでも必要な時に売却できるようにしていただき、安心しました。施設費用の負担に関する心配も解消され、介護施設に入った母にはいつまでも長生きしてもらいたいと心から思えるようになりました。
寒川町 K 様: 無料相談会の広告を見て、アパートを所有している父が年老いてきたので、今後の契約のことや建物メンテナンスのことを父ができなくなってきたらどうすればよいのか知りたくて相談会に伺いました。家族信託という仕組みを教えていただき、家族で話し合ってみたいと思います。
藤沢市 S 様: 相談させていただいたことで、自分の気づいていないリスクを知ることができ、それに応じた対応策まで提案頂けて感謝しております。