不動産の有効活用ついて相談したい｜湘南不動産コンサルティング協会

過去の相談事例

相談内容

母は自宅以外にもアパート等の不動産を所有していますが、相続が発生した場合、相続税が払えるのかが心配です。
どのようにしておけばよいのでしょうか？

当協会の対応

相続人の確認と相続財産を全て確認し、相続税評価（税理士と連携）を行った結果、現預金および生命保険を差し引いても2,000万円以上の納税資金の不足が判明しました。
所有不動産の中に貸地約1,000㎡（まもなく賃貸借期間が終了する土地）があったため、土地の有効活用としてアパートの新設による賃料収入を得、納税資金を確保するご提案をさせていただきました。

ご提案時には相談者以外の相続人にも打ち合わせにご参加いただき、下記対策内容へ全員が賛同いただけていることを確認いたしました。

１）約1,000㎡の土地にアパート建築した場合には、お母様が所有されているアパートや他の不動産について、誰が相続するか特定すること。遺産分割時に相続人の間で争族にならないため、同時に遺言書の作成もすること。

２）アパートを新築することにより、相続税額は約半分となり納税資金の問題が解消すること。尚、建築費用は借入金をメインとして考え、自己資金については相続税の納税額のほかに、築古のアパートもあるため、今後の備えとして建物の維持・メンテナンス費用や認知症対策費用として資金確保すること。

３）将来的に家賃が大きく下落するリスクが少ないことを確認すること。建築地は市街化調整区域内であることについては、徒歩10分以内に相鉄いずみ野線の駅があることや、ショッピングモールもオープンする予定と確認。

経過

将来的な相続対策（分割・納税・節税）がある程度できたことと、新築したアパートは満室稼働中で安定した家賃収入があり、ご満足いただいております。

空き家についてのよくあるご相談・ご質問

不動産の有効活用についてのよくあるご相談・ご質問

土地を有効活用するには、どのような手法がありますか？: アパート・マンション経営、駐車場経営、テナント誘致による建て貸し、土地の賃貸等があります。また、所有している不動産を売却し、もっと収益性のある不動産や金融資産へ買い換えることも、有効活用になります。
アパート、マンションを建築した場合のメリット、デメリットは？: メリット：立地等を間違えなければ、安定した家賃収入を得ることができるため、老後の資産形成としても有効です。また、固定資産税の負担を抑える事ができ、節税効果にもつながる場合があります。
デメリット：初期費用がかかること、また空室リスク、将来の家賃下落や修繕リスクがあります。また、金融機関から融資を受ける場合、収支のバランスを慎重に検討する必要があります。
駐車場経営のメリット、デメリットは？: メリット：初期費用を安く抑えることができます。また、小さい敷地からでもスタートすることができます。
デメリット：他の手法に比べて収益が少ないこと、固定資産税が更地の状態と変わらないため、節税効果があまり見込めません。
テナント経営のメリット・デメリットは？: メリット：立地が良ければ、アパート・マンション以上に収入が見込める、長期的に借りて頂けることができます。
デメリット：初期投資に費用がかかること、立地によっては、集客が見込めず、長期的に空室になってしまうことがあります。経営者的な感覚も必要でしょう。
土地の賃貸にはどのような用途がありますか: 資材置き場や貸農地等があります。初期費用も少なく、大きな投資をすることなく始めることができます。
住宅には不向きでも建築可能地域であればガレージを設置して賃貸する事も可能です。大きな道沿いであれば事業用定期借地権契約を活用して、建物建築費をこちらで負担せずにコンビニエンスストアー等の会社に借りてもらうようなこともできたりします。
土地や建物を有効活用する事によって、相続対策や節税効果は見込めますか？: 建物を建てる、建物を賃貸で貸す事で、節税効果を生むことができます。ただし、社会情勢や経済動向などを総合的に見極めながら検討する事が必要です。
有効活用で失敗しないためにはどのようにすればいいですか？: どの手法が最も有効か、失敗しないかは、その地域、土地によって異なります。まずは、しっかりと市場調査を行うこと、その上で、アパートやマンション等を建築するか、駐車場や資材置き場等、土地として賃貸するか、もしくは売却してしまう事も視野に入れながら総合的に検討していくことが大切です。
狭い土地でも有効活用はできますか？: 地域により異なりますが、貸家やコインパーキング、他にもコインランドリー、トランクルームなどの運営は比較的狭い土地であっても活用できることがあります。
所有する土地は活用できるか？検討したいのですがどうしたらよいか？: 立地条件や土地の大きさにより活用方法はさまざまです。
アパート建築及び管理募集を得意とするハウスメーカーや、コインパーキング運営を得意とする業者など相談する相手により全く違う提案をしてもらうことができます。
まずは専門家に調査をしてもらうことから始めてみましょう。
遊休農地の活用方法はありますか？: 1）農地を農業用として貸し出す方法としては、周辺住民の家庭菜園の場に提供することなどが考えらます。
2）農地以外に農地転用して活用する方法としては、資材置場としての活用やアパートなどを建築する方法が考えられます。
ただし、農地の分類により農地転用できない農地もありますので、まずは専門家に相談してみましょう。

サポート体制

湘南不動産コンサルティング協会では、不動産の有効活用についてお困りの方に対し、「公認不動産コンサルティングマスター」を窓口に、税理士、弁護士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、建築士などがワンストップ（窓口の一本化）で問題解決のサポートを行ないます。

また、当協会の会員は、地域に根ざした不動産会社の経営者や営業担当が多く、また各分野の経験豊富な専門家も多く所属しておりますので、しっかりと問題解決のお手伝いをさせていただきます。初回の相談は無料ですので、どうぞお気軽に「湘南不動産コンサルティング協会」へご相談ください。