固定資産税の通知書、その⾦額で売れると思っていませんか？

当協会ホームページをご覧いただきありがとうございます。

常務理事を務めております能勢です。

宅建士や不動産コンサルティングマスターの他に、行政書士の資格も取得して、相続関連や権利調整のご相談を多く承っております。

「この⼟地、これくらいで売れますよね？」

固定資産税の納税通知書を⽚⼿に、そうおっしゃる⽅が相談にいらっしゃることが少なくありません。

特に私が担当する神奈川県央エリアの郊外では、この思い込みが後々の判断を狂わせてしまうことがあります。

実は不動産には、⽬的別に4種類の"値段"が存在します。

これを「⼀物四価」と呼びます。

それぞれの意味と⽔準を知らないまま動き出してしまうと、思わぬ損や税務リスクにつながることもあります。

今回はこの「⼀物四価」を整理したうえで、⾒落としがちな落とし⽳もあわせてお伝えします。

① 公⽰価格

国⼟交通省が毎年3⽉に発表する、⼟地取引の公的な指標です。

全国約26,000地点の標準地を不動産鑑定⼠が評価したもので、4つの価格の中で基準となる存在です。

実勢価格のほぼ100%⽔準に設定されており、「今年の地価は上がった・下がった」とニュースで報道されるのは、主にこの公⽰価格の前年⽐較です。

② 相続税路線価

国税庁が毎年7⽉に発表する、相続税・贈与税の計算基準となる価格です。

公⽰価格の約80%⽔準に設定されており、国税庁のウェブサイト（財産評価基準書路線価図）で誰でも無料で確認できます。

道路に⾯した⼟地の単価ですので、奥⾏きや形状・⾓地かどうかによって補正が必要です。

「路線価×⾯積＝相続税評価額」と単純にはならない点に注意が必要です。

③ 固定資産税評価額

市区町村が3年ごとに評価替えを⾏う価格で、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの計算基準となります。

公⽰価格の約70%⽔準とされており、毎年春に届く「固定資産税納税通知書」の明細で確認できます。

⼟地と建物それぞれに評価額があり、建物は経年により下がっていきますが、⼟地は地価動向によって上昇することもあります。

④ 実勢価格（時価）

実際の売買市場で成⽴する価格です。

需給・景気・⽴地・接道状況・築年数・売主の事情など様々な要素によって変動するため、「正解」は⼀つではありません。

国⼟交通省の「不動産取引価格情報検索」で過去の成約事例を調べることができますが、より正確な判断には専⾨家への査定依頼が不可⽋です。