一物四価の理由について
当協会のホームページをご覧頂きありがとうございます。
当協会では常務理事・財務担当をさせて頂いております吉原と申します。
不動産に少し詳しい方ですと、土地については価格が4種類あるということはご存じかと思いますし、当コラムにおいても取り上げられております。
4種類の価格が「何のために」設定されているかは、今回、改めてお話しませんが、何を根拠に設定されているのか？ということについて、少し触れさせて頂きます。
地価公示価格は、実際の取引価格ではなく、いわゆる時価を算定するために実際の取引事例の情報を集めて、個々の物件（土地）の状況等を勘案しながら、国（国土交通省）に選任された不動産鑑定士が地域ごとに設定された基準地の価格を算定します。
この公示価格が基になりますが、相続税の路線価は国税庁が定める相続税の財産評価基本通達において、「公示価格等の8割を目途に設定する」、と明記されております。
固定資産税評価額を算出するためにも、相続税路線価同様、固定資産路線価が設定されておりますが、こちらについては総務大臣が定める固定資産評価基準に、「公示価格等の7割を目途に設定する」、と明記されております。
実際の取引価格は別として、公示価格から比率の異なる二つの価格が算出される訳で、
必然的に一物四価となる訳です。
路線価からの評価額はどのように決まる？
地価公示価格、相続税路線価、固定資産路線価は公表されておりますが、ここで差異が出てくるのが、相続税は路線価に基づき相続税の申告者、といっても一般の方で評価方法を熟知している方も多くはありませんので、多くの場合は申告を依頼する税理士になりますが、評価額はこちら＝納税者で計算します。
なので、路線価はわかっていても所有地の評価額は自身で計算するか税理士に計算してもらわないとわかりません。
一方、皆様もご承知のように、固定資産税は行政（市町村）から評価額から納税額まで自動的に計算されて通知（納付書）が送られてきます。
これは、行政庁におかれた「固定資産評価委員」が固定資産の評価に基づいて算定しております。
その固定資産の評価の方法は、基本的に相続税の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」によって算定される方法とほぼ同じ補正となります。
奥行補正、側方・二方向路線加算、間口狭小、奥行長大、不整形補正など、補正の評点（数値）も基本的に同じものが使用されております。
つまり、相続税の価格補正とほぼ同様の補正が行われているとなると、次の単純な計算方法が成り立ちます。
・相続税路線価＝公示価格×80％
・固定資産税評価額＝公示価格×70％⇔（公示価格＝固定資産税評価額÷70％）
⇒相続税評価額＝（固定資産税評価額÷70％）×80％
相続税路線価×面積（地積）で過大な評価額を用いて、過大な相続税額を算出して相続税対策を進めるような業者もあるようですが、この計算方法ではなく、上記の計算式を使うと、「当たらずとも遠からず」、の価格が算出されますし、単純な計算なので、専門的な知識も不要ですから、相続税が気になった方は、一度試してみては如何かと思います。
不服の審査は3年に一度だけ
相続税路線価は毎年発表されます。
これは相続はいつ発生するか分かりませんので、基本的に相続が発生した年の路線価を用いて相続税評価を算定しなければならない以上、毎年、価格に変更があろうがなかろうが算定し公表する必要があります。
固定資産税の方は、固定資産評価員（行政庁）が算定しますので、基準年に評価替を行いますが、その間隔は3年毎となっております。
気を付けなければいけない点は、その評価額に不服があったとき、審査の申出を行うことができるのですが、申出は3年のうちの初年度だけ、という点です。
「土地を開発した」、「造成して地目が変わった」等の変更があったときは、2年目、3年目であっても審査の申出を行うことができますが、そういった事由が無い場合は、審査の申出を行うことが出来ません。
特に評価替えの年は、固定資産の縦覧期間や通知（納付書）が届いたら速やかに、評価額におかしなところは無いか、確認した方が良いかと思います。
というのは審査の申出は提出できる期間が限られております（納税通知書の交付を受けた日から3ヶ月）ので、後回しにすると期限切れになってしまいますのでご注意ください。
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執筆者：吉原 啓資 |
